空き家は固定資産税等の税金がかかる。空き家は維持すべきか売るべきかを考える
相続などの事情で実家や戸建てやマンションなどの不動産を相続することがあります。しかし、空き家として放置していても税金などの費用がかかってしまうことをご存知でしょうか。
【目次】
空き家は何もしないで所有していることは出来ません。空き家を所有しているとどのような費用がかかり、どのようなリスクがあるかを見ていきます。
空き家はどのような費用がかかるか
空き家は利用の有無に関わらず費用が発生します。その為、空き家を所有しているからといって手放しでは喜べない事情があります。それでは空き家を所有している場合、どのような費用がかかるかを見ていきます。
空き家でも固定資産税や都市計画税がかかる
不動産を所有していると1月1日の所有者に固定資産税と都市計画税が課税されます。現状で不動産を所有している方は毎年5月～6月に納税通知書が届くので馴染みがあるはずです。
現在賃貸に住んでいる方や固定資産税の内容を把握されていない方などが相続をした場合、突然納税通知書が送られてくると驚かれることでしょう。空き家は使用の有無に限らず、所有しているだけで税金がかかる点に注意が必要です。
分譲マンションでは管理費などが毎月かかる
分譲マンションを相続された方はさらに注意が必要です。分譲マンションの場合、居住をしていなくても管理費や修繕積立金が毎月かかります。管理費や修繕積立金などを合わせて約3万円程となるマンションが多いですが、共用施設の多いマンションや築年数が古いマンション、世帯数が少ないマンションなどは修繕箇所が増えたり、修繕費を案分する為にさらに高く設定されていることがあります。
近隣トラブル、建物メンテナンスの対応する為の費用
マンションなどは修繕費を払っていることもあり、長期修繕計画や管理会社、管理組合の話し合いに沿って修繕が計画されます。
しかし、戸建ての場合には管理するのは所有者本人となる為、定期的な修繕やメンテナンスなどは所有者が行う必要があります。メンテナンスをせずに放置してしまうと雑草や庭木などが伸びて景観が悪くなったり、枝葉が隣地に越境してしまうというトラブルが起きてしまいます。また、害虫や害獣が住みつく、不審者が住みつく、犯罪に利用される、火災等の防犯面での心配など近隣のトラブルとなる原因となってしまいます。
その為、このような状況を改善するために業者を入れたり現地に行き来する交通費などが必要となります。物件に居住していなくてもこのようなメンテナンスは必要となり、修繕箇所が増えたり、不具合が大きくなると改善する費用が高額となるので注意しましょう。
空き家の固定資産税を納税は必須か？
結論から言うと空き家の場合でも居住の有無に関係なく、固定資産税の支払いは行わなければなりません（本文に対する出典: 総務省・固定資産税）。固定資産税は固定資産にかかる地方税となっている為、支払わなくてよいという概念はありません。
そして、支払わずにいると大変なことになりますので、ここではその内容について見ていきます。
固定資産税は延滞金が発生する
固定資産税の納税は一括の支払いか4期に分けて支払う方法があります。各支払いには納税をする期限が設けられており、期限を過ぎると延滞金が発生します。
差押えや公売・競売に発展する可能性がある
固定資産税の滞納金が発生した場合、督促や催告の通知書が届くようになります。この状態でも支払いが無い場合、法的措置に移行し財産調査の後、財産を差押えられることとなります。
財産の差押えの後、公売や競売となり強制的に物件の売却が進められ、売却資金をもとに債権を回収するようになります
公売や競売まで進むと固定資産税を支払うと言っても解除出来なかったり、容易には解除が出来ないことがあります。
【公売と競売の違い】
公売：公売は税金を滞納した場合の債権の回収方法で債権者は行政となる。
競売：競売は金融機関などの借入の返済が出来ず滞納した場合、抵当権が実行され裁判所が判断し債権を回収する方法。債権者は金融機関となる。
空き家マンションの管理費等の滞納も注意
「住んでいないから管理費等は払わなくてもいい」と思いがちですが実際はそうではありません。賃貸であれば借りてなければ管理費や共益費は支払う必要はありませんが、一緒にしてはいけません。
分譲マンションの管理費は管理会社を依頼したり、管理人を置いたり、エレベーターなどの維持の費用に充てられます。修繕積立金は大規模修繕に備えたり、突発的な修繕に利用する為に積立てをしている費用です。これらの費用はそれぞれの所有者が物件の維持管理の為に定められている費用です。
住宅ローンは払えているが、管理費等は払えず滞納してしまっているケースでは注意が必要です。管理費や修繕積立金は滞納したからといってすぐに処分されることはなくまず支払いの督促・催促などが来るようになります。ずっと支払わない状況となると訴訟になったり、その結果 競売に発展するケースがあるので注意しなければなりません。
管理費等を滞納していると通常の売却は難しくなります。新しく所有される方が代わりに払ってくれるならば別ですが、余程でない限りその状況にはなり得ません。支払いが厳しいなどが事情でも滞納している状況だと容易に売却が出来なくなってしまいます。
空き家として相続した場合も同様で管理費等の滞納が続くと同様のリスクが発生しますので十分に注意しましょう。
空き家の固定資産税は高くなるケースがある
固定資産税は通常建物があると軽減措置を受けることができ、固定資産税が軽減されています。「空き家の維持管理が大変だから建物を壊して土地にしよう」と考えがちですが、建物を取り壊してしまうと軽減措置を受けることが出来なくなります。建物があった場合、固定資産税評価額が6分の１となっていますが、更地の場合は軽減されない為、6倍の固定資産税評価額となる可能性があります。その為、実際の固定資産税の納税も6倍近くになる可能性があるので注意が必要です。
ならば空き家のままで・・・特定空き家に注意
「土地でダメなら空き家のまま放置しよう」こういった考え方が生まれてきます。しかし、平成26年11月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が公布され、平成27に施行されています。
現在の日本では年々、空き家の数が増え続けており、維持管理がされていない空き家もあることから対策としてこの法律が施行されています。
「空き家等対策の推進に関する特別措置法」は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響がある建物に関して「特定空家」として認定をすることが出来ます。
「特定空家」の定義
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（参照：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要」）
特定空家として認定されてしまった場合、どのようなことになるのでしょうか。
特定空家で固定資産税が高くなる
空きや特定空き家と認定されてしまった場合、建物がある場合でも固定資産税の軽減措置が受けられなくなる為、約6倍の固定資産税となる可能性があります。特定空家に認定されて建物を解体した場合でも、もともと土地には軽減措置が無い為、固定資産税が高い状態となります。
その為、将来的に考えて維持管理が難しい場合や相続時点から建物の状況が悪い場合など特定空家として認定される可能性があるので注意が必要です。
空き家を相続して売却をした事例
両親が亡くなった経緯で実家を相続したYさん。Yさんは現在、自分の世帯が住むように住宅を購入していました。実家を相続するようになりましたが、現状で移住するつもりはなく、空き家として所有することになりました。
現在の自宅の他に空き家としている実家の固定資産税も払う為、負担は増えました。メンテナンスもしなければということで初めは行き来していましたが、遠方の為それもなかなか出来ない状況となっていました。久しぶりに訪れるともともとある程度築年数が経過しており、使用する人がいなかった為か設備にも不具合が出ていました。
もともと空き家の利活用は考えていなかった為、単に2年程、費用が嵩んでいる状態になっていて、支払いの負担も大きく、これ以上建物が劣化してしまうと売るに売れないということで売却をすることに。
仲介での売却も検討していましたが、長期化することでさらに固定資産税等の税金の支払いが発生したり、売却期間中はメンテナンスもしなければいけないということもあり、すぐに手続きが出来るように買取を選択しました。
不動産業者に買取をしてもらうことで現在出ている家の不具合なども免責とすることができ、数週間で不動産を現金化することが出来ました。
空き家の固定資産税や管理費等が支払えなくなる前に
空き家を相続した場合、固定資産税などの税金が必ず課税される為、支払いが発生してきます。マンションの場合はさらに管理費等の支払いが毎月必要となります。
現在、支払っている住居費や生活費の他にこの支払いが必須となってきますので負担は増えてしまいます。また、そのまま放置した場合でもメンテナンス費が必要となったり、戸建ての場合はメンテナンスをしていない場合、特定空き家として認定されるケースもあり、固定資産税が増えてしまうリスクがあり、負担がさらに増えてしまいます。
税金の支払いなどが滞ったり、放棄した場合には財産の差押えや物件が競売となるリスクもあります。競売になってしまうと個人信用情報に事故として登録されることがあり、登録されてしまうと新たに住宅ローンを組んだり、クレジットカードの発行なども出来なくなる可能性があるので注意しましょう。
維持管理が出来ない場合や税金などの支払いが出来ない場合は不動産自体を売却することで解決することが出来ます。所有者で無くなることで、このような支払いを無くすことが出来ます。また、売却することで手元に資金を残せる可能性があり、反対に競売となってしまうと手元に資金が残らなくなってしまいます。どちらが良いかよく考える必要があります。
一般的に不動産を売却しようとした場合、不動産会社に仲介を依頼するようになりますが、いつ売れるかということは確約が出来ません。相続した不動産は親や親族が所有していたものとなる為、築年数が経過しているケースが多くなります。物件が古く、メンテナンスが悪い物件となると買い手がなかなかつかず、売却が長期化したり、なかには売れないといったこともあります。この売却期間中は通常に所有をしている為、固定資産税などの税金や費用は所有者が払いつづけなければなりません。
もしすぐに支払いを止めたい場合には不動産の買取がおすすめです。不動産の買取りは不動産業者が買い手となる為、築年数が古いなど関係なく買取りをしてもらうことが出来ます。買取りのメリットは手続き自体が早く、不動産を素早く現金化出来るという点にあります。その為、今すぐ確実に売却をしたいという希望の場合はとても有効な方法です。
いずれにしても使用をしていない物件の税金などの支払いがとても負担に感じる場合には、支払いが滞ってしまうリスクを負います。支払いが滞ってしまうと競売などのリスクも出てきますので回避するように動くべきです。
相続などが発生した場合は準備をしていない状況で不動産を取得するケースがほとんどですので支払いが出来ない状況の場合は、売却も視野に入れ、早い段階から不動産会社へ相談するようにしましょう。
 | 記事編集者 センチュリー21アイワハウス 一戸建て、マンション、土地、アパートなどの収益物件の不動産の売却・買取の 不動産に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。 →センチュリー21アイワハウスの編集ポリシー |
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