瑕疵担保責任について、不動産のプロが疑問を解決!土地は?期間は?

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不動産を売りたい!買いたい!そう思って動き出したはいいものの、普段見慣れない単語や特殊な言い回しのオンパレードで「分からないことが分からない」となってしまってはいませんか?
不動産売買において出てくる単語の中でも特に馴染みのない瑕疵担保責任について、不動産のプロがどこよりも分かりやすくレクチャーします。

物件の売買で後悔したくないなら、必見です。

まずはじめに知りたい!瑕疵担保責任とは?読み方は?

簡単と難しいを表している図

引用:https://www.shutterstock.com/

こちら、「かしたんぽせきにん」と読みます。普段の生活ではあまり馴染みのない言葉ですよね。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、主に不動産売買の時に関係してきます。
一口で簡単に説明すると、売った物件に不具合(瑕疵)があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。

後程詳しく説明していきますが、単語に「責任」とある通り、不動産を売る際に、売主が何らかの責任を負うというポイントだけ、まずは押さえておいてください。

瑕疵担保責任とは、売主が瑕疵(かし)の責任を負うこと

先ほど、瑕疵担保責任とは、不動産を売る際に何らかの責任を売主が負うとお伝えしました。
その何らかが、瑕疵(かし)にあたります。
では、瑕疵の責任を負うとは一体どういう事なのでしょうか?

不動産売買において、瑕疵(かし)とは一体何の事を指す?

瑕疵とは、Wikipediaによると

通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと
引用元:https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%91%95%E7%96%B5

と出てきます。
つまり、瑕疵を一言で述べると「目には見えない不具合」ということです。

不動産での瑕疵の例を挙げてみましょう。

不動産の買主が、実際にその物件に住んでみたは良いものの、

  • 白アリが出た
  • 天井から雨漏りしていた
  • 建物が傾いていた
  • 地中埋設物があった

こういったトラブルがあった場合、これらは瑕疵とされます。

プロが教える!豆知識
建物の傾きに関しては、傾斜角が1000分6以下であれば問題ないといわれていますが、あくまでも「一般」の話。
どの程度以上が瑕疵になるかはケースによって異なる為厳密には言えないものの、かつて傾斜角が1000分の10だった建物に関して、売主が瑕疵担保責任を問われたといった紛争事例もあります。

シロアリ被害

引用:https://www.shutterstock.com/

瑕疵担保責任が認められる瑕疵、認められない瑕疵

瑕疵担保責任が認められるかどうかは、瑕疵が「隠れた瑕疵」、要するに買主が知り得なかった瑕疵であるかどうかが論点になります。

隠れた瑕疵は、買主にとって発見不可能な内容なので、売主は損害賠償や不動産の契約解除、瑕疵部分の修理などの責任を負う必要がでてきます。
これがいわゆる瑕疵担保責任です。

けれども、実は買主がその瑕疵を知っていたり、もしくは注意をしていれば発見できたと考えられる場合、買主は瑕疵担保責任を主張できないということになります。

買主の立場からすると、こういった瑕疵に関して「売主が事前に知らないわけない!」そう思われるかもしれません。
しかし、建物内の構造や躯体など目には見えない部分で瑕疵が発生しており、売主側が気が付かないまま売ってしまう可能性も十分にあるのです。

瑕疵担保責任の対象は物件だけではない!

結論から述べると、瑕疵担保責任は建物だけの話ではありません。
土地も対象です。

ここはとても重要なので頭に入れておいてください。

建物だと、先程例を挙げたように、白アリ被害など住んでみて目に見える被害が多いかもしれません。
しかし、土地となると掘ってみないと分からないことも多いのが現状。

イメージしにくい土地の瑕疵とは?意外とトラブル多し!

土地の工事をする人々

引用:https://www.shutterstock.com/

土地の瑕疵と言われてもなかなかピンとこないかもしれませんね。

例えば、工場などの跡地を宅地造成したときなどには、地下汚染が隠れている場合があります。
また、土地に建設廃材や水道管が埋もれていたというケースや、コンクリート等の廃材やゴミなどの埋蔵物が埋まっていたという内容のケースも。
これらの内容は、立派な土地の瑕疵となります。

なので、その土地に埋まったものや土地の汚染物質を売主・買主のどちらが処理するのか?その点を裁判で争うケースがあります。

不動産に限らず、瑕疵担保責任についての裁判では、特定物か不特定物かが論点になることがあります。

特定物と不特定物の違いとしては、

  • 特定物…代わりが効かないもの
  • 不特定物…代わりが効くもの

となりますが、土地や建物は特定物に当てはまります。
その為、契約する場合は、売る側も買う側もきちんと重要事項説明書等を確認しておかなければなりません。

売主が瑕疵担保責任を負う期間

瑕疵担保責任とは?について何となく理解したところで、次に気になるのは瑕疵担保責任の「期間」。
買主であれば、「契約したらどの位の期間、責任を取ってくれるのだろう」となるし、
売主であれば「いつまで責任を取らなければならないのだろう」と気になるところです。

民法・宅建業法・品確法それぞれの瑕疵担保責任の期間

実は、瑕疵担保責任の期間は、民法、宅建業法、品確法、それぞれによって内容の条件や期間が異なります。
民法等の原文も以下に記載しますが、少々分かりにくいので、簡単に図に表したものがこちら。

瑕疵担保責任の期間(民法・宅建業法・品確法)
ここからは、民法、宅建業法、品確法それぞれの瑕疵担保責任の期間に対しての文言を引用します。
後程こちらで新築物件と中古物件の場合それぞれ噛み砕いて説明するので、不要な方は読み飛ばしていただいて構いません。

民法から見る、瑕疵担保責任の期間

第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

第566条
1)売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は、質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2)前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称したのち地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記した賃借権があった場合について準用する。
3)前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

宅地建物取引業法から見る、瑕疵担保責任の期間

次に宅地建物取引業法の観点から見てみましょう。

第40条
1)宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法566条3項に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2)前項の規定に反する特約は、無効とする。

瑕疵担保責任の期間に対して使ったカレンダー

引用:https://www.shutterstock.com/

住宅の品質確保の促進等に関する法律から見る、瑕疵担保責任の期間

最後に住宅の品質確保の促進等に関する法律から見ていきましょう。

第95条
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項 並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第1項 及び第2項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第1項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
第1項の場合における民法第566条第3項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条第1項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

第97条
住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第94条第1項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第95条第1項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。

しかし、どうしても原文だと内容が頭に入りづらいもの。
次に、新築物件の場合や中古物件の場合など、瑕疵担保責任の期間の内容をかみ砕いて説明していきますね。

新築の場合の瑕疵担保責任の期間

新築物件

引用:https://www.shutterstock.com/

まず、新築物件だからと言って100%瑕疵がないかというと答えはNO。
先程書いたように、新築物件でも土地の瑕疵で裁判をおこした例があります。

プロが教える!豆知識
そもそも「新築」の定義をご存知でしょうか?
新築住宅とは、品確法第2条によって定められています。
同条において、「新築住宅」とは新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から1年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。
つまり、工事完了してから1年以上経ってしまうと、いくら人が住んでいなくても中古扱いになりますのでご注意を。

気になる瑕疵担保責任の期間ですが、先程の図を見て頂くと、不動産業者が売主の際、瑕疵担保責任の期間は10年間という期間になっています。
尚、10年間の責任期間を短縮することはできませんが、20年間までの範囲で期間を延長することは可能です。

ただし、ここでも注意していただきたい事あります。
この10年間に含まれるのは、

  • 構造耐力上主要な部分…いわゆる基礎や土台・柱
  • 雨水の侵入を防止する部分…屋根や外壁など

のみが対象ということです。

中古物件の場合の瑕疵担保責任の期間

買主からすれば「中古でも民法や宅建行法で一定期間ちゃんと守られているから安心」と思いきや、それは、あくまでも売主が不動産業者(宅建業者)の場合の期間。
売主が不動産業者(宅建業者)の場合は、宅建法により2年間守られています。

注意したい!個人名義で行う不動産売買の瑕疵担保責任の期間

しかし……売主が個人、買主が個人の場合は全く別になります。
仲介業者が入っていて不動産売買を行う場合も、あくまでも不動産業者は仲介なので、売主は個人です。

仲介業者を挟んでも、個人名義で行われる不動産売買や契約に関しては、瑕疵担保責任に関する期間に明確な取り決めがないのが現状なのです。
瑕疵担保責任があったとしても、個人が売主の場合の中古物件売買では、売主が瑕疵担保責任を負う期間はなんと2~3ヵ月程度。

そして、中古物件で売主が個人の場合、「瑕疵担保責任免責」で契約するのもありなのです。
売主にとっては「責任を負う心配がないからラッキー」、買主にとっては「責任を取ってくれないなんて心配!」
と意見がわかれるところでもあります。

瑕疵担保責任免責の内容については次で詳しく紹介していきます。

瑕疵担保責任免責(かしたんぽめんせき)とは

家の引き渡し

引用:https://www.shutterstock.com/

ここまで読んで下さった方はほとんどもうお分かりかと思いますが、
瑕疵担保免責(かしたんぽめんせき)を一言でいえば、中古の建物や土地に瑕疵(不具合)があっても、売主は責任を負わない!という内容。
中古物件の場合、個人間(仲介業者が入っている場合も)での不動産では、ほとんどの中古物件は瑕疵担保責任免責なのです。

売主としては、瑕疵について思い当たる節がない土地や物件でも、いつ起きるか分からない不具合の責任は、正直逃れたい気持ちがありますからね。

また中古物件の場合、築年数が経っているものがほとんどで、いくら気を付けて住んでいても、建物の不具合がどこかしらに出てきます。
なので、売主としては、安くする代わりに、瑕疵担保責任免責をつけずに、現状での引き渡しをしますという契約が多いのです。

中古物件を瑕疵担保免責で売り出す場合のポイント

ただし、買主からしてみれば、瑕疵担保責任がついていない不動産に関しては「何だか訳あり?」と心配になってしまいます。

ここで、中古物件を瑕疵担保免責で売り出す場合のポイントを売主のあなたにお伝えします。
「中古物件を手放したい、けれども瑕疵が心配……」そんな方は、不動産買取業者に直接の買取を頼むと、売主の瑕疵担保責任を負わなくていいことになります。
特に、築年数が経っている物件をお持ちの方は、不動産買取業者に任せれば、売ってすぐに隠れた瑕疵が見つかっても、買主と瑕疵のトラブルになることがないので安心!

後悔のないように不動産を売ろう!買おう!

不動産売買の契約

引用:https://www.shutterstock.com/

瑕疵担保責任とは、売買する住宅で、隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
しかし、実は、新築物件や中古物件か、個人(仲介業者含む)や不動産業者かによって、内容や保証期間が異なるのです。

不動産の売買契約をする際、宅建業法で定められた「重要事項説明書」という書面を発行する義務があります。
この重要事項説明書には、瑕疵担保責任についての内容が書いてあります。
売主は瑕疵担保責任について、期間と範囲を必ず売買契約書や重要事項説明書に明確に記載し、買主は建物だけではなく、土地も含めて、確認しなければなりません。
特に中古物件を不動産買取業者でなく、仲介会社を含む個人で契約する場合は、トラブル防止の為にも細かく設定しなければなりません。

必ず、重要事項説明書は、買主・売主共にしっかり内容に目を通しておきましょう!
万が一の時は、不動産業者や仲介会社などがもちろん間に入るかと思いますが、書類にきちんと目を通したか通さないかで、明暗が分かれます。

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