相続した空き家は早めに売却が吉！空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

不動産の売却益には不動産譲渡所得税がかかる

不動産を売って得た利益には「不動産譲渡所得税」がかかります。
この利益というのは買い手が支払う代金そのままではなく、一定の経費を差し引いた後の正味の利益を指します。
機会があれば詳しくは別章で解説しますが、買い手から頂く代金からは「取得費」と「譲渡費用」という二つの経費を差し引くことができます。
経費控除後に残るのが不動産譲渡所得、つまり正味の利益になります。
ここに一定の税率をかけて不動産譲渡所得税が算出されますから、不動産譲渡所得の数字が小さくなるほどに税負担も小さくなります。
それを可能にするのが、相続した空き家にかかる３０００万円特例です。

相続した空き家にかかる３０００万円特例とは？

この特例は、相続または遺贈によって承継した一定の空き家を売った時に、その不動産譲渡所得から３０００万円を特別に控除計算できるものです。
大変大きな控除ができるので、税負担を大きく減らすことができます。
もし３０００万円を控除した結果、税額が０以下の計算になる場合、税負担が生じないことになります。
この特例の対象になるのは、被相続人の居住用に利用されていた家屋や土地で、利用にあたっては細かい条件がたくさんあります。
中でも注意が必要な条件があるので、次の項で確認します。

（３０００万円の特別控除の内容はこちら　『居住用財産の３０００万円特別控除』）

見逃せない重要条件とは？

本特例の検討にあたって必ず押さえてほしいのは適用の期限です。
期限を逸してしまうと、他の条件を満たしていても特例を利用することができません。
本特例は、相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに対象不動産を売ることが大前提になります。
そのうえでさらに、特例の有効期間となる令和５年１２月３１日までに売るという条件も付きます。
一つ目の、相続開始日から３年を経過する日の～という条件ですが、長く感じるかもしれませんが実際はそうでもありません。
相続後のゴタゴタや相続人間の遺産分割協議、その他の調整で何かと時間がかかることと、不動産は売りに出してもすぐに売れるとは限らないので、特例を利用したい場合は早めに売りに出すようにしましょう。
期限以外にも、マンションなど区分所有建物でないこと、親子など一定の近しい親族に対する売却でないことなどの条件をクリアする必要があります。
また特例を利用する場合、計算の結果税額が０以下になるケースでも確定申告自体は必要になります。
細かい条件になっているため分かりにくいのが難点ですので、必要に応じて税金に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に確認するようにしてください。
詳しい条件等はこちらでも確認できます。

（参照：国税庁『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』）

相続不動産が古くて売れない場合

今回ご紹介した特例を利用して有利に売りたいと思っても、相続対象になる不動産は古いために買い手が付かず、期限内に売ることが難しいかもしれません。
特に本特例の利用条件の中には、「区分所有建物でないこと」があるので、戸建物件が対象になります。
戸建て物件はただでさえ売れにくいので、古さも手伝って余計に難しくなります。
その場合は不動産業者による直接買取を検討してください。
仲介による売却よりは多少値が下がりますが、早めに売って特例を利用できれば、全体として有利な売却成功につながります。

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